• Matheus F. Prata

Quanto posso perder se desistir da compra de um imóvel? Saiba sobre distratos de imóveis.

A compra de um imóvel envolve o sonho de aquisição daquela pessoa, há um grande valor emocional envolvido na transação, o imóvel representa muito mais que um mero acumulo patrimonial. Com isso, o desfazimento do negócio caso venha a acontecer deve fluir da forma menos dolorosa possível. Ocorre que grande parte das construtoras introduzem cláusula abusivas em seus contratos, eivadas de nulidades, como por exemplo, já recebi caso de cliente que a construtora só devolveu apenas 20% do que ele havia pago e ficou com ela o percentual de 80, um verdadeiro absurdo!


Tal imposição é abusiva e o entendimento majoritário da jurisprudência é no seguinte sentido, súmula 543 STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".


Assim, podemos inferir que o consumidor pode sim desistir da compra de um imóvel e terá direito a imediata restituição das parcelas que pagou de forma integral (100% do que pagou, se por culpa da construtora/ incorporadora, ex. Atraso na entrega do imóvel por mais de 180 dias da data prevista), ou a restituição de forma parcial se por simples vontade do consumidor em se desfazer do negócio (ou porque não consegue mais pagar as parcelas, ou não consegue o financiamento, etc.).


Mas, quanto é que pode ser retido/descontado pela empresa se a súmula não fala em percentual?


As decisões judiciais são na direção de que a empresa pode fazer uma retenção de 10% a 25% como forma de suprir os gastos mínimos que teve com a obra, campanha de marketing para venda, etc. Ou seja, se o consumidor quiser se desfazer de um negócio imobiliário poderá pedir o cancelamento do contrato e a restituição de 75%/90% de tudo que pagou, que deverá ser pago em parcela única, de uma só vez, qualquer cláusula em sentido contrário será abusiva e nula de pleno direito.


Mas Dr. eu já fiz o distrato, e agora?


Não há problema em rever essa situação. Se o distrato ocorreu de forma abusiva o consumidor poderá pleitear a nulidade dele em juízo e restituição conforme o entendimento citado acima.


Mas fique atento! No final do ano passado foi promulgada a lei 13.786/2018 que autoriza a construtora reter até 50% do que foi pago quando o consumidor desiste da compra, vamos aguardar como o judiciário enfrentará esse tema, ao meu juízo há uma abusividade nessa alteração legislativa, pois coloca em excessiva desvantagem o consumidor, art. 51, IV, CDC.


Lembrando que essa lei foi promulgada em dez/2018 somente podendo ser aplicada aos contratos firmados após essa data, se o seu contrato foi firmado antes disso em hipótese alguma a construtora poderá reter mais do que 25%.


Outra dúvida comum é se a construtora pode reter o valor que gastou com a venda do imóvel (corretor de imóveis). Depois de muita discussão judicial, ficou pacificado o entendimento de que sim, é possível a empresa fazer essa retenção no desfazimento do contrato. Porém, para isso, é preciso que o valor gasto com corretagem esteja previsto no contrato, de forma clara, destacada do valor do imóvel, de modo que o consumidor seja plenamente informado. Caso contrário, a construtora não poderá reter esse valor.


Espero que tenham gostado, até mais!

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